ALLARMISMO e DISINFORMAZIONE Banche, nuovo regalo del governo: strada spianata per esproprio case – Bufale.net

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Il Governo ha cancellato l’articolo 2744 del Codice Civile?

Assolutamente no! L’atto del Governo non tocca affatto l’articolo 2744 del Codice Civile che tratta il tema del “patto commissorio“. Si parla di “patto marciano“, come spiegato nella documentazione presente nel sito del Senato:

La fattispecie qui delineata sembra rivestire un’ipotesi di cd. patto marciano che, pur non avendo al momento ancora un riconoscimento legislativo codificato, è ritenuto legittimo dalla prevalente giurisprudenza. In tal senso appare dunque compatibile non solo con la Costituzione, ma anche con il codice civile sotto il profilo del rispetto del divieto di patto commissorio, di cui all’articolo 2744 del codice civile, il quale dispone la nullità del patto col quale si conviene che “in mancanza del pagamento del credito nel termine fissato, la proprietà della cosa ipotecata o data in pegno passi al creditore”.
Nel cosiddetto patto marciano, infatti, il creditore diventa proprietario della cosa ricevuta in garanzia, allorché il debitore non adempie, ma si prevedono alcune garanzie: in primo luogo, l’obbligo che il bene stesso venga stimato da un perito scelto dalle parti di comune accordo successivamente all’inadempimento, ed inoltre che il creditore versi al debitore la differenza tra l’ammontare del credito e l’eventuale accertato maggior valore del bene. Tale previsione può essere vantaggiosa anche per il debitore, dal momento che l’espropriazione e la vendita coattiva del bene realizzano, di regola, un valore inferiore a quello effettivo del bene stesso. Si vedano in merito le sentenze della Cassazione civile elaborate da ultimo in relazione al contratto di sale and lease back. Concordo.

Il prezzo lo decide la banca?

Assolutamente no! Leggiamo quanto riportato dal testo presentato dal Governo, precisamente in merito al comma 3 dell’articolo 120-quinquiesdecies:

Il valore del bene immobile oggetto della garanzia è stimato da un perito scelto dalle parti di comune accordo con una perizia successiva all’inadempimento secondo quanto previsto dall’articolo 120-duodecies.

Ecco quanto riportato in merito al comma 2 dell’articolo 120-duocedies:

La valutazione è svolta da persone competenti sotto il profilo professionale e indipendenti dal processo di commercializzazione del credito, in modo da poter fornire una valutazione imparziale ed obiettiva, documentata su supporto cartaceo o su altro supporto durevole.

La banca ha l’interesse di svendere l’immobile?

Ecco cosa riporta, ancora, l’articolo de Il Fatto Quotidiano:

Ed è proprio quest’ultimo passaggio a chiarire nella pratica come le banche potranno svendere gli immobili avuti in garanzia a prescindere dal loro effettivo valore.

Un ragionamento che non sta in piedi. Le banche non hanno né avranno alcun vantaggio dallo “svendere gli immobili”, in quanto appare ovvio che un debitore insolvente, e quindi non in grado di pagare le rate del mutuo, non potrà versare alla banca la differenza decorsi sei mesi dall’esecuzione.

La regola delle 7 rate viene introdotta dall’atto del Governo?

Assolutamente no! Torniamo all’articolo 40 del T.U.B. che esiste già da tempo per quanto riguarda i mutui fondiari.
Il tema è molto complesso. A tal proposito ci affidiamo all’articolo dello Studio legale Tidona del 7 maggio 2015 dal titolo “La risoluzione per inadempimento del contratto di mutuo fondiario“,  al quale suggerisco una lettura completa per meglio comprendere le dinamiche che legittimano la banca ad agire con la risoluzione contrattuale o con decadenza dal beneficio del termine.
Riprendendo quanto riportato dallo studio Legale Tidona, la risoluzione per ritardato pagamento può essere invocata dalla banca quando il pagamento avviene dopo il trentesimo ma prima del centottantesimo giorno: in questa fase (che è quella di ritardato pagamento) il debitore può pagare la rata con gli interessi di mora, mentre la banca può chiedere la risoluzione del contratto per “ritardato pagamento” solo se questo si verifica almeno sette volte, anche non consecutive.
Quindi un piccolo ritardo di qualche giorno, anche se reiterato, non consentirà risoluzione da parte della banca.
A titolo esemplificavo, oltre al mancato pagamento di 7 rate:

È comunque salva la possibilità per la banca di dimostrare, con onere della prova a suo carico, che le concrete circostanze dimostrino inequivocabilmente che si tratti non di “ritardo”, ma di definitivo “inadempimento”, come nel caso in cui sia stata espressa dal debitore la volontà di non pagare le rate.

Ecco quanto riportato nella documentazione presente nel sito del Senato:

Merita altresì ricordare che già la vigente disciplina in materia di prestito vitalizio ipotecario prevede strumenti molto incisivi a favore del creditore in caso di inadempimento del debitore, consentendo in tal caso al creditore stesso di porre in vendita direttamente l’immobile gravato da ipoteca a garanzia del finanziamento. Infatti il comma 12-quater dell’articolo 11-quaterdecies del decreto-legge n. 203 del 2005, stabilisce che “qualora il finanziamento non sia integralmente rimborsato entro dodici mesi dal verificarsi degli eventi di cui al citato comma 12, il finanziatore vende l’immobile ad un valore pari a quello di mercato, determinato da un perito indipendente incaricato dal finanziatore, utilizzando le somme ricavate dalla vendita per estinguere il credito vantato in dipendenza del finanziamento stesso.”

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